北京甲級寫字樓租戶趨多元化

　中國消費者報·中國消費網訊　1月24日，北京，高力國際華北區召開“城市領袖錨定未來 | 高力國際華北區物業市場2017年回顧及2018年展望媒體發布會”，就2017年北京市的寫字樓、零售、產業及工業地產、投資四大板塊進行回顧，并對2018年做出展望。

　　談及北京物業市場回顧與展望，高力國際研究顯示，甲級寫字樓物業市場新項目釋放受抑制的需求，租戶呈現多元化趨勢。

　　2017年，合計租賃建筑面積約39.0萬平方米的八個新項目完工入市，致使北京甲級寫字樓市場總存量同比上升6.5%至約637萬平方米。以堅實的經濟基本面為支撐，租賃需求穩健，凈吸納量于2017年達34.1萬平方米，較2016年上升約77%。新項目推升平均空置率同比上升0.3個百分點至8.3%，同時釋放部分受抑制的需求，特別是來源于租戶的搬遷和擴張的需求。內資企業仍為主要的需求驅動力并且租戶逐漸呈現多元化，不僅來自金融、專業咨詢和IT行業，亦來源于房地產、傳媒、制造業和能源行業。就租金而言，由于需求穩定且若干高于平均租金水平的新項目入市，北京市平均租金同比增長0.4%至人民幣331.8元每月每平方米。盡管如此，若干競爭加劇的子市場內，業主提供租金優惠、提高代理傭金或其他激勵策略以期于年底達到或維持較高的出租率。投資市場內，機構投資者和自用買家持續對在京購置寫字樓物業保持興趣，尤其是自用買家。

　　展望未來，鑒于若干項目延期至2018年，高力國際預計2018年供應將達頂峰，總建筑面積約100萬平方米的十一個新項目將完工入市。并且自2018年起，CBD核心地塊和麗澤金融商務區將成為新供應的目標區域。隨著新增供給逐漸入市，我們預計全市整體空置率將從2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金將面臨下行壓力，預計2018年平均租金同比將下降1.2%。我們認為租戶將利用這個機會優化其選址和成本控制。而業主則應將此視為提升物業品質和對租戶服務質量的推動力。

　　優質商鋪物業市場新增供應有限 但對租戶活躍的調整及升級可持續推動需求

　　2017年，北京優質商鋪物業市場共有三個新項目入市，市場總存量同比增加4.9%至約560萬平方米。其中兩個新項目位于新興區域，使得新興區域存量在總存量中占比微升至62%。市場需求保持強勁，成熟物業對租戶持續的調整和升級帶動租賃交易的活躍度，除餐飲業態外，服飾和生活休閑類品牌也錄得大量新租，“新零售”與傳統零售的融合進一步顯現，包括盒馬鮮生、超級物種等新零售業態在京陸續開業，商鋪市場需求日益多元化?；钴S的市場需求推動空置率同比下降0.8個百分點至3.1%。同時，2017年北京優質商鋪物業首層平均固定租金同比增長1.2%至人民幣816.1元每月每平方米。其中，核心區域新增供應有限，而優質項目積極調整且不斷升級，租金同比增長1.5%。新興區域凈吸納量增加，空置率降低，顯示出更加強勁的消費需求，租金同比增長2.4%。投資市場成交頻繁，共錄得九筆大宗交易，多為業績平淡或經營不良項目的轉手。

　　展望未來，建筑面積總計約53萬平方米的六個優質商鋪物業有望于2018年入市，較多的新增項目將小幅抬高空置率0.7個百分點至3.8%。新增供應將有可能加劇現有項目之間的競爭，預計未來餐飲、服裝、生活休閑、配飾及電子產品體驗店等業態仍將保持積極的擴張態勢?，F有成熟項目調整升級更為活躍，租金仍有上漲空間。但考慮到80%以上的新增供應位于新興區域，鑒于新興區域租金低于整體平均水平，預計2018年租金將降低0.5%至812.4元每月每平方米。

　　物流物業市場需求極為旺盛 并實現滿租

　　2017年，合計建筑面積約7.8萬平方米的兩個優質物流物業完工入市，市場總存量同比擴大4.2%至約195萬平方米。來自電子商務零售商及第三方物流服務供應商的需求極為旺盛。受年末諸多網絡購物節及北京市清除非法低品質倉庫的影響，整體空置率創歷史新低，同比下降6.2個百分點至0.0%，北京物流物業市場實現滿租，并推動平均租金同比攀升10.2%至人民幣42.8元每月每平方米。投資市場內，由于倉儲用地稀缺且業主傾向自持，全年未錄得整售交易，國內外機構投資者均對北京物流物業保持高度興趣。

　　建筑面積總計約20萬平方米的四個優質物流物業計劃于2018年入市。電子商務零售商與第三方物流服務供應商將繼續為需求主要驅動力，預計新項目將迅速被市場吸納。有鑒于此，空置率將繼續保持低位，我們預計2018年整體市場仍將保持在接近滿租的水平。這將支撐平均租金的持續增長，我們預計2018年平均租金將同比增長3.6%。鑒于北京未來新增供應將極為有限，需求將持續外溢至天津及廊坊等地并帶動當地物流物業市場的發展。此外位于北京新機場與雄安新區間的新興區域將陸續迎來新增供應，優越的地理位置及區域戰略布局將使該區域受到更多關注。

　　投資市場交易活躍

　　2017年北京投 資市場活躍，特別是下半年整售交易頻繁，全年共錄得33宗整售交易，總金額超過人民幣450億元。物業類型涵蓋寫字樓、商務園、商鋪、酒店及公寓物業，其中寫字樓(包括商務園)仍是最受歡迎物業類型，其成交金額占總成交金額約42%。同時多宗非辦公物業在交易后買家均有將物業改造為寫字樓的計劃。盡管多數成交仍位于非核心區域，但是今年在核心區錄得包括王府井淘匯新天、東二環合生國際大廈、建國門W酒店等項目的成交，顯示出投 資者對核心區可交易資產的密切關注。

　　預計2018年國內外機構投 資者將繼續對北京投 資市場保持濃厚興趣，特別是在對海外投 資持續收緊的背景下。未來可交易物業仍以非核心區域為主，核心區域具有翻新改造潛力的老舊項目亦能吸引投資者的持續關注。同時，北京對商改住的限制以及政府對住宅租賃市場的大力扶植，我們預計未來也會有收購商業項目并改建為長租公 寓的案例出現。此外資產包交易預計也會日益活躍。

　　會上，高力國際與清華大學恒隆房地產研究中心簽訂指數研究戰略合作協議并特邀清華大學副教授、建設管理系房地產研究所、恒隆房地產研究中心楊贊博士就“寫字樓租金指數意義和挑戰”發表講話。